		더불어 잘 사는 행복경제 만들기 - 집 걱정 없는 나라: 주택시장 정상화 방안

[주최] 헤럴드경제, 현대경제연구원

[일시] 2013. 5. 27 (월) 15:00~17:00

[장소] 롯데호텔 신관 14층 컨퍼런스 A룸

<사회>	김주현	현대경제연구원 원장
<발표>	박기풍	국토교통부 차관
	이상영	명지대학교 교수
	남희용	주택산업연구원 원장

2013년 제2차 헤럴드경제 紙上 좌담회 진행(案)

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1. 일 시 : 5월 27일(월). 오후 3시 - 5시

2. 장 소 : 롯데호텔 신관 14층 컨퍼런스A룸

3. 주 최 : 헤럴드경제, 현대경제연구원(HRI)

4. 大주제: 더불어 잘사는 행복경제 만들기 (연간 주제)

小주제: 집 걱정 없는 나라 : 주택시장 정상화 방안 (2차 세미나 주제)

(※ 발표자(3인)와 사회자의 비공개 좌담회 → 내용 정리 → 2~3일 후 기사화)

< 토론회 내용 및 발표자 >

구분	시간	주제 및 목차 (例示)	발표자
주제 발표 1	10분	- 4.1 부동산 대책의 성과와 보완 과제 ·4.1 부동산대책 주요 내용 및 성과 ·향후 부동산시장 정상화를 위한 보완 과제 ·‘집 걱정 없는 나라’ 만들기 위한 부동산 정책 과제	박기풍 차관 (국토교통부)
주제 발표 2	10분	- 최근 주택 시장의 변화와 주택 정책의 과제 ·최근 주거형태(자가, 임차) 및 주택시장(매매, 전세) 추이 ·주택 수요 및 시장의 변화에 따른 정책적 과제 ·기타 ‘주택시장 정상화’를 위한 과제	이상영 교수 (명지대)
주제 발표 3	10분	- 주택시장 패러다임 변화와 중장기 대응 전략 ·인구구조 변화 등 주택시장 환경 변화 ·주택시장의 중장기 변화 트렌드 ·기타 ‘주택산업 활성화’를 위한 과제	남희용 원장 (주택산업연구원)
종합토론			사회:김주현 원장 (현대경제연구원)
- 정책제언과 종합토론을 중심으로 세미나 결과를 정리하여 발표

<참고> 더불어 잘사는 행복경제(7가지 걱정 없는 나라) 만들기 (안)

① 빚 걱정 없는 나라 / 4월24일 / 금융위 부위원장 외

⇒ 가계부채 실태, 고위험군, 서민금융 지원 및 부채 구조조정, 신용평가 및 신용관리 방안 ...

⇒ 1분위(저소득층), 자영업자 등 취약계층 가계부채 대책, 신용회복 및 파산 절차 개선 방안

⇒ 국민행복기금 조달 및 운용 방안

② 집(주택) 걱정 없는 나라 / 5월 / 국토부 차관 외

⇒ 주거복지 최저수준 미달가구 현황

⇒ 생활형 임대주택 공급, 주거 바우처 확대 방안

⇒ 부동산거래 활성화 등 시장 정상화 방안

③ 실업(일자리) 걱정 없는 나라 / 6월 / 고용노동부 차관 외

⇒ 실업 급여 및 실업자 직업훈련 실태, 개선 방안

⇒ 고용정보 서비스 현황, 개선 방안

⇒ 임금피크제 및 정년 연장 실태, 활성화 방안

④ 노후 걱정 없는 나라 / 7월 / 복지부 차관 외

⇒ 노후준비 부족 실태, 기초노령연금 수급 실태

⇒ 기초노령연금 보완 및 국민연금과 통합 방안

⇒ 노인 일자리 창출, 주택연금(역모기지) 활성화 방안 등 노후 소득 지원 방안

⑤ 보육 걱정 없는 나라 / 9월 / 여성가족부 차관 외

⇒ 보육 시설 현황, 문제점, 개선 방안

⇒ 보육비 부담 현황 및 개선 방안 (영유아 무상보육 추진 계획 등)

⇒ 공공 보육시설(직장 보육시설) 확충 방안, 보육교사 처우 개선 방안 등

⑥ 교육비 걱정 없는 나라 / 10월 / 교육부 차관 외

⇒ 소득분위별 공교육비, 사교육비 지출 현황, 에듀 푸어 현황

⇒ 사교육비 부담 및 대학등록금 부담 완화 방안

⇒ 공교육 투자 활성화, 대학입시제도 개선 등

⑦ 범죄 걱정 없는 나라 / 11월 / 안전행정부 차관 외

⇒ 범죄(안전 사고) 실태, 문제점, 개선 방안

⇒ 지역공동체 참여와 봉사에 대한 인센티브 강화

⇒ 살아있고 행복한 지역공동체 만들기

⇒ 협동조합, 사회적 기업 등 지역에 기반을 둔 법인과 단체 활성화

Ⅰ. 4.1 부동산 대책의 성과와 보완과제

Ⅰ. 4.1 부동산 대책의 성과와 보완과제

박 기 풍 국토교통부 차관

대책수립 배경

글로벌 금융위기 이후 주택시장 침체국면이 지속되고 있어, 거래가 위축되고, 주택구입 수요가 대거 전세수요로 전환되면서 전세가격 불안이 지속되고 있는 상황이다. 집을 가진 분들은 집을 팔려고 해도 팔지 못하고 집이 없는 분들은 높은 전세값 부담 때문에 고통받고 있다. 과도한 대출금 상환부담으로 가계운용에 어려움이 초래되고 많은 가구가 경매위기로 내몰리고 있다. 이 같은 주택시장 침체는 민간소비 회복을 지연시키고 있으며, 주택시장의 위기상황이 계속될 경우 민생과 금융시스템, 나아가 거시경제 전반에 위험요인으로 작용할 가능성이 크다.

박근혜 정부는 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 지난 인수위 시절부터 주택시장 정상화 및 서민주거 안정을 위한 방안을 고민해왔으며, 지난 4.1일 관계부처 합동으로『서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책』을 발표했다.

대책 주요내용

이번 대책에서는 수요 진작책 위주였던 이전의 대책과 달리, 수요-공급 양 측면에 대한 시장정상화 대책을 마련하고, 시장정상화 뿐만아니라 보편적 주거복지 실현을 위한 비전과 실현방안을 담았다.

주택위기 상황을 조기에 극복하고, 궁극적인 정책목표인 서민의 주거안정을 이루기 위해 세제․금융․공급․규제개선을 망라한 종합적 대책을 마련하였으며, 수요·공급 兩 측면의 시장 자율조정기능을 복원시키기 위해 과도한 정부의 개입과 규제를 완화하는데 중점을 두었다. 주택시장 침체의 여파로 큰 고통을 겪고 있는 하우스푸어와 렌트푸어에 대한 지원대책도 마련하였다.

또한, 주거문제를 자기 능력만으로 해결하기 어려운 저소득 무주택 가구라면 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 하는 ‘보편적 주거복지’ 실현 방안도 담았다.

1. 주택 공급물량 조절

주택공급물량을 시장상황과 수요에 맞게 적정 수준으로 조절할 계획이다. 공공분양주택의 공급물량을 기존 연 7만호에서 2만호로 축소하고, 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정을 중단할 계획이다. 현재 추진 중인 공공택지 등 개발지구에 대해서도 지역별 수급 여건을 감안하여 주택 공급물량과 시기를 조절한다. 민간주택의 착공시기와 사업물량 또한 탄력적으로 조정하도록 유도한다.

2. 세제․금융․청약제도 개선을 통한 유효수요 창출

생애최초 주택구입자의 주택구입을 지원하기 위해 부부합산 7천만원 이하 가구가 금년말까지 6억원 이하인 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제한다. 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모도 당초 2조 5천억원에서 5조원으로 확대하고, 금리도 현행 3.8%에서 최저 3.3% 수준까지 인하한다.

또한, 양도소득세 한시 감면, 청약제도 개선을 통해 주택 구입을 촉진할 계획이다. 신규·미분양 주택, 1세대 1주택자가 보유하고 있는 기존 주택 중 6억원이하 또는 85㎡ 이하 주택을 구입하는 경우, 향후 5년간의 양도소득세를 전액 면제한다. 민영주택 청약제도도 85㎡ 초과 중대형 주택은 ‘청약 가점제’를 폐지하고, 85㎡ 이하 주택은 가점제 비율을 현행 75%에서 40%로 낮추는 방향으로 개선한다.

3. 민간임대시장 활성화

시중 여유자금을 활용하여 민간임대시장을 활성화시켜 나갈 계획이다. ‘토지임대부 임대주택’과 ‘주택임대 관리업’ 제도를 도입하고, 민간의 임대주택에 대해서도 세제상 인센티브와 의무를 함께 부여하여 공공임대주택처럼 활용하는 ‘準공공임대주택’ 제도를 신설할 계획이다.

4. 과도하고 불합리한 규제개선

분양가 상한제의 신축적 운영, 불합리한 토지거래허가구역의 해제, 주택정비사업에 대한 규제개선 등을 추진할 계획이다. 노후아파트의 주거환경 개선과 내구연한 증대를 위해 15년 이상 경과된 아파트에 대하여 안전성이 확보되는 범위 내에서 ‘수직증축 리모델링’을 허용하는 방안도 강구한다.

5. 하우스푸어․렌트푸어 지원

과도한 대출원리금 상환부담으로 어려움을 겪는 하우스푸어 가구에 대해 채무조정, 보유주택 지분매각제도, 임대주택 리츠 매각 등 맞춤형 하우스푸어 지원책을 추진한다. 경제적 자활의지가 있는 하우스푸어를 선별하여 지원하고, 시장원리와 책임분담의 원칙을 통해 재정부담과 도덕적 해이를 최소화할 계획이다.

또한, ‘목돈 안드는 전세제도’를 통해 렌트푸어의 전세금 마련 부담을 덜어준다. 이를 위해, 신용대출 성격의 전세대출을 대체할 수 있는 담보력이 강화된 새로운 대출구조를 마련하여 세입자의 금리부담을 줄여줄 계획이다. 이와함께 주택기금을 통한 전세자금 지원도 확대해나갈 계획이다.

6. 보편적 주거복지 실현

무주택 저소득가구는 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원서비스를 받을 수 있도록 하는 ‘보편적 주거복지’를 추진한다. 2017년까지는 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%가, 2022년까지는 550만 가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 할 계획이다.

이를 위해 매년 공공임대주택 11만호, 공공분양주택 2만호 등 총 13만호의 공공주택을 공급하고, 장기저리의 전세·구입자금을 융자 지원한다. 내년 하반기부터는 주택바우처 제도를 본격 도입하여 민간주택에 월세로 살고 있는 저소득 가구에게 임대료를 지원할 계획이다. 특히, 앞으로 5년간 총 20만호의 ‘행복주택’을 도심내 철도부지, 유휴 국․공유지에 건설하여 왕성한 사회활동을 하고있는 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 주거취약계층에게 부담 가능한 저렴한 임대료로 공급한다. 금년 중에는 6개 내지 8개지구에서 1만호의 시범사업을 추진할 계획이다.

4.1대책 주요성과

4.1대책 발표이후 주택 거래량이 회복세를 보이고, 수도권 매매가격도 하락세가 진정되는 등 시장회복 조짐을 보이고 있다. 주택거래량은 대책 발표 전인 ’13.1~3월 14.1만건으로, ’06년 통계집계 이후 최저 거래량을 기록한 ’12년에 비해서도 6.9% 감소하였으나, 4월 들어 거래량이 8.0만건을 기록하여 전년동월대비 17.5% 증가하였고 전월에 비해서도 19.3%가 증가하였다.

수도권 주택가격은 ’13년 들어 3월까지 하락폭이 점차 축소되다가 4월 들어 서울이 상승세로 전환되는 등 하락세가 진정되는 상황이다(수도권 증감율 : ’13.1월 △0.5%→2월 △0.4%→3월 △0.2%→4월 0.0%, 서울 증감율 : ’13.1월 △0.5%→2월 △0.3%→3월△0.1%→4월 0.04%). 수도권 주간 증감율도 4월 첫주 들어 99주만에 상승세로 반전되었다.

4월말 세법개정으로 세제지원이 확정되었고, 추경집행, 기준금리 인하 등에 힘입어 5월이후 시장회복세가 더욱 확산될 것으로 기대된다.

주택시장 정상화를 위한 보완과제

이번 4.1대책은 주택위기 상황을 조기에 극복하고, 궁극적인 정책목표인 서민의 주거안정을 이루기 위해 세제․금융․공급․규제개선을 망라한 대책으로 추가적인 보완과제를 발굴하기보다, 이미 발표한 대책을 차질없이 추진해나가는 것이 중요하다. 이에 정부는 6월국회 신규상정 법안 및 계류법안 처리에 주력하고, 하우스·렌트푸어 지원방안 등 여타과제도 차질없이 시행할 계획이다.

우선, 국회에 계류 중인 분양가상한제 신축운영을 위한 주택법 개정, 다주택자 양도세 중과 및 단기 보유 중과 완화를 위한 소득세법 개정안 등 핵심법안 처리에 주력할 계획이다. 이와함께 개발부담금 한시 면제를 위한 개발이익환수법 개정, 주택정비사업 2주택 허용 및 현금청산시기 연기 등 주택정비사업 활성화를 위한 도시 및 주거환경 정비법 개정 등도 추진한다.

주택구입자금 지원확대, 청약제도 개선 등도 차질없이 추진할 계획이다. 생애최초 주택구입자금 지원요건 완화 등 주택구입자금 지원 확대는 4.10일부터 시행 중이며, 이달 중 주택공급규칙 및 주택법 시행령 개정을 통해 청약가점제 제도 개선 및 원룸형 생활주택 공급조절을 위한 제도적 기반도 마련할 계획이다.

아울러, 하우스푸어 가구에 대한 채무조정, 보유주택 지분매각 제도, 임대주택리츠 매각 등 맞춤형 하우스푸어 대책과 함께, 전세금 마련에 고통을 겪고 있는 렌트푸어 지원을 위한 목돈안드는 전세제도도 상반기내 시행안을 마련하고 법 개정 등 제도적 기반을 마련할 계획이다.

‘집 걱정없는 나라’ 만들기 위한 부동산 정책과제

주거안정은 의복, 음식와 함께 의식주로서 국민이 당연히 누려야할 권리로, 집 걱정없는 나라를 만드는 것은 국가의 기본 책무라고 할 수 있다. 과거 주택이 절대적으로 부족했던 시기에는 주택공급을 지속적으로 확대하는 것에 주력해 왔으나, 주택부족 문제가 어느정도 해결된 현 시점에서는 국가주도의 주택공급보다 주택시장의 자율조정기능이 원활하게 작동될 수 있도록 지원하고, 서민 등 주거취약계층을 대상으로 안정적으로 주거복지 서비스를 제공하는 것이 중요한 과제가 되었다.

주택시장 정상화 만으로는 서민주거 안정을 달성하기 어렵다. 주택시장 정상화를 통해 주택수급 불균형을 해소하면 주택가격이 안정화 될 수는 있으나, 여전히 시장가격 하에서 안정적인 주거복지 서비스를 누리기 어려운 주거취약계층이 존재하기 때문이다. 주택시장 정상화와 함께 서민 주거복지 지원이 자동차의 양바퀴처럼 동시에 이뤄져야 한다.

이에, 4.1대책이후 과거 시장과열기에 도입된 과도한 규제를 정상화하여 주택시장의 자율조정기능을 복원시키는 데 집중해왔다면, 앞으로는 국가 본연의 역할이라고 할 수 있는 주거복지 서비스 제공에 역량을 집중할 계획이다.

정부는 4.1대책에서 이미 발표한 바와 같이 무주택 저소득가구는 누구라도 자신의 형편에 맞는 주거지원서비스를 받을 수 있도록 하는 ‘보편적 주거복지’를 추진한다. 행복주택을 포함하여 공공주택을 연 13만호 수준으로 공급하되, 내년 하반기부터 주택바우처 제도를 본격 도입하여 민간주택에 월세로 살고있는 저소득 가구에게 임대료를 지원할 계획이다. 또한, 대학생·신혼부부·노년가구 등 생애주기상 취약시기에 대해 맞춤형 지원대책을 마련, 추진할 계획이다.

이를 통해 2017년까지는 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%가, 2022년까지는 550만 가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 하여, 우리나라 국민이라면 누구든 집 걱정없이 본연의 경제활동에 전념할 수 있도록 최선을 다할 계획이다.

Ⅱ. 최근 주택 시장의 변화와 주택 정책의 과제

Ⅱ.최근 주택 시장의 변화와 주택 정책의 과제

이 상 영  명지대학교 교수

○ 최근 주거형태(자가, 임차) 및 주택시장(매매, 전세) 추이

1. 주거형태

-. 임차 가구 중 전세 가구는 전국적으로 감소하였으나 월세 임차가구의 비중은 크게 증가함.

-. 수도권은 전세와 월세 가구 모두 증가하였으나 지방의 경우 전세 가구는 감소, 월세 가구 증가현상이 나타남

-. 1~2인 가구 증가가 월세 임차 가구 증가의 수요측 원인이 되고 있고, 임대주의 경우 현금흐름이 발생하는 월세선호 현상이 강하게 나타나면서 월세 가구 증가가 나타남

2. 주택시장 추이

-. 전국 주택 매매가격은 작년7월부터 9개월 연속 하락세, 수도권 하락폭이 감소하고, 지방이 약보합세. 수도권은 전반적으로 금융위기 이전 고점에 비해 낮은 수준(-6%~-30%)

-. 거래량은 2008년 대비 32.1% 감소. 특히 서울은 -35.7% 감소함.

-. 4.1대책 이후 거래량이 증가세로 전환되고, 가격도 하락세가 멈추고 반전 조짐.

-. 전국 미분양 아파트는 2008년말 16만 6천호에서 지난 3월 7만호로  감소함. 최근 전국적으로 2개월 연속 하락.(4천호 감소) 준공후 미분양은 4개월 연속 하락함.

-. 특히 지방은 14만호 수준에서 3만 8천호 이하로 감소하여 크게 줄어듦.

-. 그렇지만 수도권은 2만 7천호 수준에서 3만2,759호로 오히려  증가하였음.

-. 지난 4년간 수도권 미분양은 점증하는 추세를 보였으나 3월 감소세를 보임. 최근 수도권은 2개월 연속 감소세로 전환됨.

○ 주택 수요 및 시장의 변화에 따른 정책적 과제

1. 주택수요 및 시장의 변화

-. 지방의 경우 아파트의 전세-매매비율이 65-75%(부산, 대구 등)에 달하며, 매매-전세 가격 격차가 절대금액으로 3.3 ㎡ 당 250만원 차이(부산)여서 호당 5천만-1억 원 정도 격차 발생.

-. 그런데 경기도는 57%를 넘어서는 등 60%에 근접하고 있으나 여전히 절대금액면에서 차이가 존재함. 3.3 ㎡ 당 400만원, 서울은 이 비율이 53%이며, 3.3 ㎡ 당 760만원의 격차가 존재하여 부산의 1.5-3배에 달함.

-. 전세-매매비율의 증가에도 불구하고 전세보증금에 부채가 많아 자가전환으로는 한계 존재 . 이미 주택을 보유하고 있는 전세가구도 22%나 돼 매매전환이 제한적임.

-. 베이비붐 세대(1 차:55-63년생) 및 자녀세대(3 차)에서 인구증가

-. 우리나라는 70년대(2차) + 90년대(4차) 포함 총4회 베이비붐이 있었음. 인구증가 속도는 점차 하락 추세

-. 과거 주택시장에서는 수요와 공급의 불일치로 인해 가격 등락이 반복됨.

-. 1,2차 베이비 붐 세대의 주택수요는 신도시 공급으로 해소, 주택확장과 투자로 2000년대 장기활황 발생.

2. 정책적 과제

-. 단기적 과제

1) 취득세 감면 기간 연장 문제

2) 4.1대책의 수혜대상에서 제외된 계층이나 시장에 대한 대책 : 6억원 이상 중대형 아파트

3) 4.1대책에서 제시되었으나 아직 시행되지 못하고 있는 정책 : 주택임대관리업 도입, 분양가상한제, 양도소득세 중과 문제 등

4) 정책 시행에도 불구하고, 명시적인 효과가 발휘되지 못하는 분야에 대한 보완책

-. 중장기적 과제

1) 금융위기로 인한 소득정체, 자가소유율의 정체에 따른 내집마련정책의 한계

◯ 2010년 인구주택센서스상 주택소유율은 61%에 달하면서 임계점에 접근함.

◯ 2008년 금융위기의 도래와 소득성장세의 둔화에 따라 신규주택이나 대체수요 감소.

◯ 인구구조 변화에 따라 새로이 진입하는 에코세대의 주택매매수요 감소.

◯ 소득에 비해 지나치게 높은 주택가격으로 인한 신규수요의 한계.

2) 주택대출의  부실에 따른 가계부채 위기

◯ 금융위기 이후에도 주택대출은 계속 증가함. 실거주 목적은 정책자금으로, 저신용자들은 제2금융권 이용.

◯ 지방중심 대출 증가. 수도권은 생계형 대출 증가. 다중 채무자 13%에 달함.

◯ 대출 구조상의 문제점으로 변동금리, 일시 상환 중심의 대출이라는 점. 만기도래 금액 집중.

◯ 집단대출은 수도권에 집중되어 있으며, 소송이 급증하고 있음. 그렇지만 분양자 측이 대부분 패소하고 있음.

◯ 깡통주택이 경기도 외곽과 인천에서 속출하고 있고, 이들 주택에 들어간 전세세입자까지 위기에 처함.

3) 수도권 공간정책의 한계로 인한 위기

◯ 수도권지역의 대량 미분양 발생과 5년 이상 장기화(구조적 불황의 가능성)

◯ 수도권 택지공급 과잉의 영향이 2015년까지 지속 가능성.

◯ 수도권 공간구조의 분리 : 이중 도시화, 통근비용 급증, 보금자리 영향

4) 공공임대주택의 공급이 제한된 상태에서 민간임대주택시장의 지속가능성이 핵심

◯ 우리나라 장기임대주택은 2012년 현재 5% 수준으로 OECD평균 11.5%의 절반 수준임.

◯ 따라서 장기임대주택을 제외한 민간임대주택시장은 34%에다 자가소유자이면서 임대로 사는 6%를 더하면 40% 수준임.

◯ 그런데 이 중에 제도권 임대주택인 3% 정도의 5년 임대 및 민간건설, 매입임대를 제외하면 임대주택의 37%가 개인소유주에 의해 제공되고 있음.

◯ 임대 중  절반은 전세, 나머지는 절반은 월세로 되어 있으나 월세가 확산되는 상황임.

◯ 최근 민간에서 오피스텔, 도시형생활주택, 고시원, 다세대, 다가구 등 1인 대상 소형 원룸형 임대주택이 급증함.

3. 정책적 과제에 대한 대안

1) 내집마련정책

◯ 장기 모기지대출 제도 정착 한국주택금융공사의  대외공신력을 제고함

◯ 토지임대부 주택 지원, 모듈화(공업화)주택 개발

◯ 리모델링 지원 및 장기수선충담금 제도 개선.

2. 깡통주택 해결방안

◯ 주택정책의 실패를 인정하고, 이에 대한 보상책으로서 특정지역 주택지분을 매입하는 것은 가능하나 현실성이 없음.

◯ 손실을 최소화하여 확정시키는 방안 마련 필요.

3. 수도권 공간구조 개편

◯ 수도권정비계획법 정비

◯ 경기도와 인천의 독자적 도시 발전방안 마련

◯ 이를 지원하기 위한 광역교통체계 투자

4. 지속가능한 민간임대주택

◯ 리츠나 기업형임대관리회사를 육성함.

◯ 임대주택투자에 대한 세제 및 금융지원책

◯ 공공에서 민간임대주택을 활용 방안마련

◯ 주택바우처 도입, 공공임대주택 임대료규제

◯ 장기유지수선 방안 마련

Ⅲ. 주택시장 패러다임 변화와 중장기 대응 전략

Ⅲ.주택시장 패러다임 변화와 중장기 대응 전략

남 희 용 주택산업연구원장

▣ 주택시장 환경 변화

1. 거시경제 변화

- GDP 성장률 2010.1분기 8.6%에서 2012.1분기 1.58%로 하락, 저성장단계 돌입으로 인한 소득 증대 한계 직면

∙ 2013년 전망치도 '12.5월 4.1% -> 9월 3.4% -> 11월 3%대 하락

- 주거 및 투자수요 위축과 주택가격 하락 (30%정도), 거래량감소, 주택 공급량 감소

∙ 주택산업 : 선택과 집중을 통한 안정적 사업기반 구축 필요

2. 인구 변화

- 1·2인가구 및 65세 고령인구 증가, 베이베붐 은퇴 확대

∙ 생산가능인구(15~64세) 위축으로 소득 증대력 감퇴

- 주택재고 증대로 분양사업 위축, 반면 임대수요 증대 및 수요 다변화

∙ 수요량, 선호 및 주거서비스 등 다양한 변수 대두

3. 주택금융 측면

- 금융규제로 인한 주택수요 창출력은 감퇴, 반면 담보대출을 통한 생활자금 조달도 위축되어 개입사업자 디폴트 위험 증대

∙ 저금리 유지로 대출은 증가하는 추세 유지 -> 가계대출 위험은 부동산이 아닌 다른 부문에서 나타날 가능성 증대

- 부동산 관련 금융대책의 필요성 재검토 필요: 수요억제를 위한 LTV/DTI를 도입했는데 가계부채는 오히려 저금리로 증가하고 가계위험이 확대되는 문제야기, 반면 주택거래만 감소

▣ 주택시장 중장기 트렌드 변화

1. 분양시장 위축과 임차시장 증대

- 전세가격 상승과 미분양 증대 현상은 구매수요 보다는 임차수요 중심의 주택시장 재편 신호로 해석되어야 -> 향후 구매 보다 임차수요 클 것으로 전망이 강세

- 구매수요 감소로 연간 주택수요량은 감소하나 임차수요가 증가할 수 있다는 점에서 전체 수요량 감소 폭은 작을 듯 -> 여전히 신규 물량 공급은 필요하며 주택산업의 기능 중요성 유지될 것으로 전망 -> 그렇다면 주택산업의 자체적인 노력과 정부의 여건 조성이 필요함

2. 주택 교환가치(거래를 통한 자본이득 창출) 보다는 효용가치(주거를 통해 얻는 주거 만족도) 중요 : 주거서비스 중심의 선호 강세

- 매매가격 안정화 추세로 자본이득 가능성은 소멸 -> 임차수요 증대는 주거서비스 중심으로 주택 선호 구조를 재편시키고, 주택가격 보다는 주거가치(주거를 통해 얻는 효용가치 혹은 부가적으로 창출되는 모든 관련 서비스의 가치)에 대한 중요성 대두

- 선호 주거지역이 도시 외곽에서 도심으로 회귀되고 있다는 점에서 도시재생을 위한 재개발, 재건축, 리모델링 등 관리 중심의 도시기능 제고 필요 -> 여기에 맞추어 주택정책도 도시기능 제고 방향으로 합체되어야

- 주택산업 : 주거서비스 창출력 중심의 생산 개념 전환 필요 -> 주택이 가지는 지역적 특성, 단지가 가지는 각종 주거 서비스, 각 호마다의 안락함, 편안함 등이 강조되도록 상품 계획 필요

3. 금융시스템의 공조 역할 증대

- 금융규제의 타당성, 실효성에 대한 검토필요: 금융규제가 주택분야와 그에 따른 거시경제에 미치는 영향과의 관계 검토 필요 단순한 양적 규제(LTV, DTI)에 집중하여 큰 틀에서의 정책 효과 잃어버린 경험(저금리로 오히려 가계부채 증가하여 금융 양적 규제 효과 상실)

- 건설자금조달과의 연계성을 감안할 때, 은행의 사회적 기능 충족과 필요성에 대한 인식 확산되어야 -> 지난 미분양 문제 발생시 실제로 은행의 위험은 전혀 없었으며 안정적으로 영업을 영위하여 주택사업의 사회적 책임과는 무관하게 행동 -> 바뀌어야, 단순히 금리를 벌어가는 구조에서 협동하여 안정적인 개발사업 추진이 가능하도록 역할을 강구해야 할 듯

4. 공공과 민간 역할 구분 필요

- 대량공급, 택지개발 중심의 기존 주택공급 틀에서의 공공부문 역할은 임대주택으로 한정하고, 민간이 분양시장 담당하도록 하는 변화

∙ 도시재생과 파생되는 주택정책으로 한정, 임대 중심의 공공 역할, 기금 지원 대상 확대 등

- 임대시장 역시 소득 수준에 따라 민간이 담당해야 할 시장에서는 자유롭게 활동하도록 하는 역할 분담 강세 보일듯

∙ 민간임대시장 활성화 : 월세 전환을 위한 지원 체계 구축 (보증금 중심의 임차구조 변화 필요), 임차가격 통제는 제거, 주택의 질적 등급에 따른 임차료 차등화 유도 가능하도록 주택관리 등급제 실시 등

-> 임차가격 동결은 임대주택공급 감소로 이어져 결국 낮은 주거질을 주택만 소비하도록 하는 결과 초래하며, 임차가격 상승 압박으로 시장 시스템 만 왜곡시킴

-> 주택법, 임대주택법, 건축법 등에 따라 일정 수준 이상의 주거질을 유지하는 것도 좋으나 향후 임차수요가 다변화된다면 그리고 저소득층의 주거문제를 해결하는 것이 필요하다면 질적 수준을 등급별로 세분화하여 주택의 질에 따라 임차가격 차별화 시도 가능하도록 유도하는 것이 필요 : 높은 주거질 유지로 높은 임차가격 부담이 어려운 경우 재정 부담이 커질 수 있으므로 이를 해결하는 방안으로 적절할 듯

5. 주택공급체계 재정비

- 관리 중심의 정책 중요성 증대 : 재개발 및 재건축, 리모델링 등 주거가치 제고시킬 수 있는 방안 마련과 활성화 기대

- 기존 청약저축 중심의 구조를 점차 개편하여 분양시장에서의 공급 기준을 조금씩 민간 주도로 전환될 것으로 전망

∙ 민간부문에 대한 청약제도 폐지 등 점차 개선되어야 할 사항에 대한 로드맵 작성 -> 중장기 전략 필요 (국민주택기금 재원과 연결)

▣ 주택산업 활성화 방안

< 주택시장 관련 정책 >

1. 하우스푸어 및 주택시장 침체 해소를 위한 거래활성화

- 다주택자 양도세 중과 폐지 및 취득세 폐지로 한시적으로 운영되기 보다는 향후 양도세 및 취득세의 세율 자체를 인하하여 고정시켜 주택시장 불확실성과 정책 변화로 시장이 변동하는 가능성을 사전에 배제하는 장기 접근 방법 필요

2. 금융부문을 통한 시장 안정화 강화

- 대출규제의 운용을 시장상황에 따라 신축적으로 운용할 수 있도록, 획일적 규제를 탈피하고, 은행이나 금융기관 자율에 따라 적용하도록 하여 탄력적 운영을 통해 주택시장이 간접적으로 대응하도록 유도하는 방안 필요

3. 수급의 불균형 해소방안

- 인구/가구수 변화와 구매력 저하로 인한 수요 감축에도 불구하고 너무 많은 공급 물량 -> 공공부문의 향후 공급계획물량 재조정 가능성 극대화 필요 -> 공급량의 적정성은 주택종합계획 수립 과정에서 충분히 검토되어야 할 뿐 아니라 시장 변화로 조정이 필요하다면 즉각 수정되어야 함

- 민간부문에 대해서도 대략 예측되는 공급량과 수요에 대한 자문을 통해서 너무 많은 미분양 방지와 공급불균형 해소

< 주택산업 대응전략 >

4. 주거선호 중심으로 한 "선택과 집중" 전략 강구

- 수요자 선호를 반영하고 사업규모를 안정적인 규모로 집중하는 전략 -> 대략적인 사업성 혹은 기준으로 사업 참여하기 보다 특화된 지역이나 상품 혹은 규모 등 다양한 선택과 집중을 통해 경쟁력 제고 필요

- 임대시장 및 임대관리업 등 다양한 사업 포트폴리오 구성 전략

-> 최근 도입되는 임대 관련 제도에서 다른 사업 기회 창출 가능

-> 정부의 지원 혹은 육성 방안을 담을 수 있는 임대산업 로드맵 설정 및 추진도 필요

- 자금조달 vehicle을 동반하는 구조를 정형화하는 사업구조 추진 -> 리츠 등 자금조달 구조 접목을 통해 원활한 사업 수행 보완되어야 (일본의 경우 임대사업 리츠가 활성화 되어 있음)

5. 주거복지 중심의 서비스 공급 전략 강구

- 생활 및 관련 주거서비스 공급을 통한 브랜드 제고 추진

-> 생활서비스 접목할 수 있는 주거서비스 창출 : 예를 들어 육아, 장보기, 각종 배달 등을 패키지로 활용할 수 있는 회원제 브랜드 등 추진 가능

- 1~2인가구 대상 공급 전략을 통한 생애 계속적인 소비자 그룹 구축

-> 1~2인가구 접근 전략 강화하여 이들 가구가 시간이 지남에도 불구하고 만족도 제고 등으르 통해 계속해서 주거서비스 상품을 소비하도록 유도하고 결국 이러한 선택이 주택을 구입 혹은 임차 지속으로 연계되도록 전략 강구